Embora se saiba, por elementar, que so e legalmente possivel alienar direitos reais imobiliarios que estejam qualificados no Registro de Imoveis como direito de propriedade, desenvolveu-se em um ou outro estado da federacao a pratica de so se considerar constituida essa especie de propriedade apos o termino da construcao, mediante ”averbacao” do ”habite-se”, e nao mediante registro da divisao do terreno em fracoes, por efeito do Memorial de Incorporacao. E como se so viessem a existir direitos de propriedade autonomos sobre as fracoes e acessoes depois do ”habite-se”, pois antes os direitos dos adquirentes seriam diluidos sobre o todo, na proporcao adquirida, sob regime do condominio geral, pro indiviso . Nesse sentido, a MP 1.085 da nova redacao aos arts. 32 e 43, suas alineas e paragrafos da lei 4.591/64, que (i) reafirmam a funcao do registro da Incorporacao como modo de constituicao da propriedade autonoma sobre as fracoes ideais de terreno; (ii) dispoem sobre sua blindagem contra penhora por dividas estranhas ao empreendimento; (iii) vinculam as fracoes do terreno e acessoes do incorporador ao pagamento de suas dividas relativas ao empreendimento; e (iv) disciplinam o procedimento de substituicao do incorporador pela comissao de representantes dos adquirentes, nas situacoes de crise previstas na lei, e dispoem sobre a averbacao da ata de destituicao no Registro de Imoveis, a inscricao do condominio no CNPJ; entre outras alteracoes da lei 4.591/64 relativas aos efeitos da constituicao desses direitos reais de propriedade pelo Registro da Incorporacao. No contexto dessa proposicao, avulta a regulamentacao do registro do contrato de alienacao fiduciaria da propriedade superveniente de bens imoveis, como forma de aproveitamento do grande potencial economico do mercado imobiliario residencial urbano para garantia de multiplas operacoes de credito. Compreende-se melhor a necessidade de regulamentacao da materia a vista de cotejo entre os regimes juridicos proprios da alienacao fiduciaria e da hipoteca.
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